Reinvest24 apžvalga ir interviu su CEO Tanel Orro: pirk ir nuomok NT už €100

Neseniai Bandit555 blogo dėka atradau Reinvest24 sutelktinio finansavimo platformą*. Reinvest24 platforma išskirtinė tuo, kad į nekilnojamąjį turtą investuojama per specialiai tai investicijai sukurtą SPV (special purpose vehicle), kuriai įkeičiamas nekilnojamas turtas. Tokiu būdu investuotojai pretenduoja tiek į iš nuomos gaunamas pajamas, tiek į ilgalaikį kapitalo prieaugį nuo ilgalaikio NT pabrangimo.

Tokia investicijų forma yra man dar neregėta, tad šiam straipsniui duomenis surinkau iš Reinvest24 interneto svetainėje esančio blogo, YouTube kanalo ir interviu su įmonės vadovu Tanel Orro, kuris pateikiamas straipsnio antrojoje dalyje.

Registracijos procesas

Užsiregistruoti Reinvest24 platformoje buvo paprasta – užpildžiau bazinius duomenis ir įkėliau į sistemą savo asmens dokumento kopiją. Mano tapatybė buvo patvirtinta kelių valandų eigoje, tad greitai nebeliko jokių kliūčių investuoti platformoje. Tiesa, pinigai iš Paysera STO grįžo tik kitą dieną po registracijos. Juos pervedžiau į estiško Swedbank Reinvest24 sąskaitą ir jau kitą dieną pinigai buvo mano sąskaitoje.

Kodėl verta investuoti Reinvest24?

Investuojant gaunamas tiek į kapitalo prieaugis, tiek nuomos pajamos

Skirtingai nuo kitų sutelktinio finansavimo platformų Reinvest24 investuotojai nėra tik projekto kreditoriai – jie tampa NT projekto savininkais. Tad baigus objektą remontuoti jis yra išnuomojamas. Nuomos pajamos vidutiniškai platformoje šiuo metu sudaro apie 8% per metus, o kapitalo prieaugis yra apie 6%, tad bendra tikėtina investicijų grąža siūloma investuotojams yra 14%. Atsižvelgiant į tai, kad ilgame laikotarpyje nekilnojamo turto kainos linkusios augti, nuomos pajamos kasmet turėtų sudaryti vis didesnę investicijos grąžą.

Lengvas patekimas į NT rinką

Dažniausiu atveju norint įsigyti NT, reikia sukaupti nemažą pinigų sumą arba banko pradiniam įnašui arba visam pirkiniui. Platformoje galima investuoti nuo €100 į vieną projektą ir tapti visateisiu savo projekto dalies šeimininku.

Kiekvienas projektas yra įkeičiamas SPV įmonei pirmine hipoteka ir investuojant į projektą gaunata jo akcijų. Tai reiškia, kad kiekvienas projektas veikia atskirai ir nebus paveiktas galimų kitų projektų nesėkmių.

Investuotojų interesus įkeičiant turtą atstovauja nepriklausomas įkaito teisininkas (collateral agent). Tai – ypatingai svarbu, jei kažkas netikėto atsitiktų nekilnojamam turtui ar Reinvest24 platformai.

Turtą suranda ir administruoja profesionalai

Investuojant į nekilnojamą turtą šią sritį reikia išmanyti. Aš ją išmanau menkai, tačiau už mane patrauklaus turto ieško ir vėliau jo remontą ir/arba nuomą administruoja Reinvest24 platforma. Man pasyvios pajamos patinka. Kuo mažiau reikia daryti man – tuo geriau.

Reinvest24 specializuojasi objektų, žemiau rinkos kainos įsigijimu, tad kapitalo prieaugis dažnu atveju įvyksta iškarto įsigijus nekilnojamą turtą.

Nuomos pajamos krizės metu

Ekonominio nuosmukio metu NT kainos linkusios mažėti. Šioje vietoje labai svarbu tampa, kad už daugumą investicijų gaunamos nuomos pajamos. Anot platformos vadovo, 2008 m. nekilnojamo turto kainoms Estijoje kritus iki 50%, nuomos kuriamas pinigų srautas sumenko iki 15%, tad tai gali būti stabilus pajamų šaltinis net ir nuosmukio metu. Žmonės kažkur turi gyventi ir jei negali įsigyti nuosavo būsto, jį nuomosis.

Viename iš interviu platformos vadovas teigė, kad jei objektas nėra išnuomojamas tris mėnesius, tuomet įkaito agentas pradeda objekto pardavimą ir tai yra galimybė realizuoti NT.

Ką siūlo platforma dabar?

Šiuo metu investuotojams siūlomos trys investicinės galimybės – žemės sklypas su nuomojamu sandėliu, vystymo projektas su užstatu ir trys butai šalia Rygos univesiteto. Į platformą testavimui jau įdėjau €1.000 ir ketinu juos apylygėmis dalimis paskirstyti per visus juos. Tiek investuodamas gausiu 1% cashback‘ą, kuris padengs pusę platformos mokesčio. Su Tanel pavyko sutarti, kad cashback pasiūlymo laikotarpis būtų pratęstas iki 2019.06.03 tam, kad mano blogo skaitytojai galėtų juo pasinaudoti.

Trys butai šalia Rygos universiteto

Reinvest24 perka 3 butus “Boltozoli” projekte 10% žemiau rinkos kainos, tad nupirkus investicijos vertė iškart tampa 10% didesnė. Butams bus nupirkti baldai ir po dviejų savaičių juos ketinama paleisti į nuomą, kurie man kurs pasyvias pajamas. Į šį projektą planuoju investuoti €350, numatoma 6% metinė nuomos grąža ir 5% kapitalo prieaugis. Šiuo metu projektas sufinansuotas tik 17%, tad investiciją ketinu atlikti finansavimui perkopus į antrą dalį.

Sklypas su nuomojamais sandėliais Taline

Šis sklypas yra technologijų startuolių rajone Vinkli. Dėl jo pardavimo už dviejų metų jau yra sudaryta preliminari sutartis už 13% didesnę kainą, o sklype esantys sandėliai yra nuomojami ir už juos pajamas investuotojai gaus nuo birželio 1 d. Planuojama 12,5% metinė investicijos grąža ir šiam projektui skirsiu €735.

Gyvenamo namo statybos darbų finansavimas, įkeičiant butą Taline

Majaka 54 projektas yra vykdomas keliais etapais. Butas yra 10 minučių nuo oro uosto ir lengvai viešu transportu pasiekiamoje vietoje. Šiuo etapu Reinvest24 ketina finansuoti jau pradėtus statybos darbus namo viduje ir per artimiausią pusmetį Reinvest24 ketina atnaujinti ir pastato išorę. Už 6 mėn. paskolą Reinvest24 žada 14% fiksuotas metines palūkanas, įkeičiant butą pastate. Tai klasikinė sutelktinio finansavimo hipotekinė paskola. Ne dėl tokių paskolų atvykau į šią platformą, tačiau prasitestavimui skyriau €250 investiciją.

Investavimo Reinvest24 silpnosios vietos

Nauja platforma

Platforma yra labia šviežia ir veiklą pradėjo vykdyti 2018 metais. Investuojant tenka prisiimti didesnę platformos riziką, nei investuojant laiko patikrintoje platformoje. Taip pat pati investicijų struktūra yra orientuota į ilgą laikotarpį, tad siekiant pasiekt didžiausią įmanomą grąžą, svarbu, jog platforma būtų stabili.

Ribotos platformos pajamos

Platforma gauna 2% nuo finansavimo sumos ir 10% nuo nuomos pajamų. Reinvest24 bendradarbiauja su Tina Kinnisvarabüroo nekilnojamo turto agentūra, tad anot CEO, 1% atitenka agentūrai už tarpininkavimą. Nemanau, kad realu išlaikyti platformą iš 1% komisinio ir 10% nuomos pajamų, tad įdomu kaip Reinvest24 planuoja sukurti pelningą veiklą ilgame laikotarpyje.

Lėtas finansavimas

Platforma dažniausiai renka šešiaženklias suma ir dauguma projektų, anot įmonės vadovo, yra sufinansuojami per 1-2 mėnesius, nors buvo ir projektų, kurių finansavimas truko vos 6 dienas. Tad investuojant ankstyvoje lėšų rinkimo stadijoje pinigai užšaldomi gana ilgam, tad investuoti vertėtų antrojoje finansavimo pusėje.

Likvidumo trūkumas

Kolkas platformoje nėra antrinės rinkos. Tačiau Tanel minėjo, jog ji bus paleista birželį. Visgi, mane nustebino, kad 2% perleidimo mokestį mokės pirkėjas, o ne pardavėjas.

Reinvest24 komanda

Šiuo metu įmonėje oficialiai dirba tik vienas darbuotojas. Atrodo nelabai patikimai. Visgi, Tanel paaiškino, kad jis yra vienintelis įmonės darbuotojas, dirbantis pilnu etatu šiuo metu. Likę darbuotojai dirba ne pilnu etatu arba yra įmonės akcininkai ir dirba neatlygintinai.

Įmonės vadovas universitetą baigė prieš du metus ir iki tol dirbo LHV banke, kur metus dirbo pardavimų komandos vadovu. Tad patirties nėra daug ir bus įdomu stebėti, kur jaunatviškas entuziazmas gali nuvesti šią platformą.

Interviu su Reinvest24 CEO Tanel Oro

Džiaugiuosi, jog Tanel sutiko pasidalinti savo mintimis apie platformą su manimi ir blogo skaitytojais. Tai yra pirmasis interviu (neskaitant VŽ 🙂 ), tad džiaugiamės pasiekę šį milestone‘ą.

Kiek laiko paprastai trunka kol sufinansuojate projektą? Kada investuotojai gauna pirmąsias pajamas?

Tai daugiausia priklauso nuo finansavimo tikslo ir galimos grąžos. Greičiausiai mes pilnai sufinansavome projektą per 6 dienas, bet dažniausiai finansavimas trunka 1-2 mėnesius.

Iki šiol visi mūsų vystymo projektai siūlo palūkanas nuo pirmos dienos. Tai sunkiau pasiekti su mūsų nuomos projektais (nes grąža gaunama iš nuomos pajamingumo), tačiau mums pavyko susitarti dėl nuomos dividendų nuo pirmos dienos Vinkli 10 projekte. Jis šiuo metu yra 68 proc., tačiau mūsų investuotojų nuomos pajamos bus skaičiuojamos nuo 06.01 (pirmasis išmokėjimas liepos mėn.). Esame įsitikinę, jog projektas bus sufinansuotas per birželį.

Reinvest24 nėra reguliuojama platforma. Kaip Jūs užtikrinate platformos ir SPV įmonių skaidrumą?

Kaip ir kitos Estijos sutelktinio finansavimo platformos, mes neprivalome būti reguliuojami. Nesame įpareigoti būti audituojami, tačiau patys renkamės reguliariai būti audituojami licencijuotų auditorių. Skaidrumas mums yra labai svarbus ir mes nuolat ieškome būdų, kaip jį pagerinti.

Visos mūsų nuosavybės yra valdomos atskirais SPV, jų metiniai pranešimai yra viešai prieinami Estijos įmonių registruose. Juos mes taip pat įkelsime į platformą. Tikėtina, kad mes būsime reguliuojami artimiausiu metu ir mes tam jau ruošiamės.

Dauguma projektų neturi pabaigos datos. Ar projektų savininkai sprendžia, kada parduoti turtą? Kas būtų, jei staiga kristų NT kainos ir dauguma savininkų norėtų jį parduoti?

Pagrindinis mūsų nuomojamų objekto tikslas yra tas, kad šie projektai atlaikys rinkos svyravimus, užtikrindami stabilias mėnesines pajamas net krizių metu. Pavyzdžiui, 2008–2009 m. paskutinės būsto krizės viršūnėje nekilnojamojo turto kainos Estijoje nukrito iki 50-60%. Tuo tarpu nuomos kainos išliko stabilesnės, sumažėjo tik apie 10–15%. Ir nekilnojamojo turto rinka visada ilgame laikotarpyje atsigauna.

Jei kas nors nori parduoti investiciją, jie gali tai padaryti per antrinę rinką (pradės veikti birželio mėn.). Priešingu atveju galėtume apsvarstyti parduoti turtą, jei pamatysime raudonas vėliavas arba tiesiog sugebėsime rasti pelningą sandorį mūsų investuotojams.

Kas vyksta, jei vystymo projektas nevykdo įsipareigojimų (pvz. Majaka 54-9)? Ar tai yra tas pats kaip hipotekinė paskola?

Šie plėtros projektai iš pradžių buvo sukurti kaip nuosavybės investicijos (equity investments), tačiau nenorėjome supainioti investuotojų, nes dauguma P2P investuotojų yra labiau susipažinę su paskolomis su fiksuotomis palūkanomis.

Už visų mūsų „Majaka“ plėtros projektų įsipareigojimus „Reinvest24“ prisiima rinkos riziką ir garantuoja metines palūkanų normas investuotojams. Taigi, galime jas laikyti paskolomis plėtrai. Įsipareigojimų nevykdymo atveju įkaito agentas (collateral agent) turi pirminę hipoteką visų investuotojų naudai. Įkaito agentas parduos turtą ir proporcingai paskirstys lėšas investuotojams.

Ar teisingai suprantu, kad kiekvienas siūlomas projektas yra atskiras juridinis vienetas, kuriam užstatytas jo akcininkų finansuojamas NT? Ar tas juridinis vienetas teisiškai valdo NT ir jo valdymui samdo Reinvest24?

SPV – juridinis asmuo valdo turtą, yra įpareigotas jį valdyti ir visą pelną grąžinti į platformą, kur lėšos bus paskirstytos tarp akcininkų. Įkaito agentas neleidžia atlikti jokių sandorių su turtu ir taip pat užtikrina, kad pelnas būtų sumokėtas investuotojams.

Minėjote antrinę rinką. Tinklapyje jos rasti nepavyko, ar ji veikia? Kokie mokesčiai taikomi investuotojams?

Jau kelis mėnesius dirbome ir tikimės, kad antrinė rinka bus paleista birželio mėnesį. Pirkėjui bus taikomas 2% dalyvio mokestis (toks pat kaip pradiniame finansavime), o pardavėjui nebus taikomi jokie mokesčiai. Minimalios sumos pirkimo / pardavimo sandoriams nebus, o minimalios investicijos į pirminiame finansavimo etape yra €100. Tikimės, kad tai suteiks daugiau likvidumo mūsų antrinei rinkai, nes investuotojai galės realizuoti savo mėnesines nuomos pajamas.

Ar pateikiama grąža yra fiksuota? Jei ne, ar matote tai, kaip galime reputacinę riziką platformai, jei jie būtų nurodomi netiksliai?

Vystymo projektų grąža yra fiksuota. Nuomojamų objektų atveju apskaičiuotos numatomos pajamos (kai kurie objektai jau yra su ilgalaikėmis nuomos sutartimis), tačiau skaičiavimuose mes esame gana konservatyvūs, paliekant laisvos vietos objekto galimai priežiūrai ir neužimtumui.

Jei turtui reikalingas remontas ir tuo metu turtas nėra išnuomotas, kaip finansuojami remontai? Ar remonto ir eksploatavimo išlaidos audituojamos? Jei ne, kaip užtikrinate skaidrumą?

Tai yra dalykas, kurį mes numatome prieš įtraukdami į platformą bet kokį turtą. Jei matome, kad artimiausioje ateityje nuosavybė reikalauja tam tikrų remonto darbų, mes įskaičiuojame sąnaudas į siekiamą pritraukti sumą. Bet kokiems netikėtiems remonto darbams atideme nedidelę sumą iš nuomos pajamų.

Reinvest24 turimus ryšius panaudoja panaudoja tam, kad užtikrintų remonto kainą, kuri yra žemiau rinkos kainos, tad investuotojams galime pasiūlyti ±14% grąžą.

Ar visi siūlomi objektai įkeisti pirmine hipoteka?

Taip, visos mūsų savybės yra įkeistos pirmine hipoteka, 20% viršijančia finansuojamą sumą.

Ar tai reiškia, kad LTV yra 80% ir jei NT nebūtų parduotas aukciono pirmame raunde, investuotojai prarastų pinigus?

Tavo minimos procedūros yra bankų ir išieškojimo tarnybų vykdomos tarnybos. Šiuo atveju pardavimą atlieka įkaito agentas, kuris turtą parduoda ne aukcione, o atviroje rinkoje ir tai yra naudinga investuotojams.

Ar sudarote preliminarias sutartis su pardavėju prieš siūlant finansuoti turtą (pvz. Baltozoli nuosavybė)?

Mes visada sudarome preliminarią sutartį su pardavėju, prieš įtraukdami į platformą bet kurį NT objektą. Paprastai mes atliekame ~ 10% depozitą su savo pinigais, kad suteiktume garantiją pardavėjui finansavimo laikotarpio metu.

Nekilnojamasis turtas, kurį mes talpiname platformoje, nėra parduodamas viešai, o daugeliu atvejų mūsų savininkai (nekilnojamojo turto agentūra „Tina KVB“) palaiko santykius su pardavėju. Tai padeda mums pasiekti lankstesnes sąlygas.

Kas atlieka NT vertinimą?

NT vertinimą atlieka Uusmaa / Domus, kurių vertinimus priima visi bankai Estijoje.

Tinklalapyje minite, kad kompanija dirbo su daugiau nei €10M vertės projektais, tačiau pateiktų investuotojams projektų bendra vertė viršija €3M, kurių €2M yra testiniai. Ar tai teisinga informacija?

Tai yra projektai, kuriuos mūsų komanda valdė per pastarąjį dešimtmetį iki paleidžiant Reinvest24. Projektai buvo finansuoti privačių investuotojų, tik ne interneto platformoje.

Ar 2% už projekto finansavimą ir 10% nuo nuomos pajamų yra pakankama suma valdyti platformą? Jei naudojatės Tina KVB paslaugomis, veikiausiai jiems sumokate apie 2% mokestį.

Agentūros mokestį dažniausiai dalinamės su pardavėjais, tad mums lieka 1%. Kadangi dauguma mūsų objektų kainuoja 10% žemiau nei rinkos kaina, tas 1% jau yra įskaičiuotas į finansuojamą sumą. Kitaip mes negalėtume siūlyti cashback ar mokėti savo partneriams.

Kaip apmokestinamos investuotojų pajamos? Ar už divendų išmokas kaip įmonės savininkai ar už palūkanos, kaip kreditoriai?

Investuotojų pajamos apmokestinamos kaip palūkanos, o ne dividendų pajamos, nes teisiškai SPV pelnas yra atviros palūkanų normos paskola (loan with open interest).

Ar verta investuoti Reinvest24 platformoje?

Aš investavau mažą savo portfelio dalį, kurią galiu prarasti. Kolkas noriu prasitestuoti šią platformą ir labiau įsigilinti į jos veikimo principus ir stebėti rezultatus.

Man patinka, kad Reinvest24 siūlo kitokį sutelktinį finansavimą, nei iki šiol – galimybė uždirbti tiek iš nuomos pajamų, tiek iš kapitalo prieaugio yra intriguojanti.

Visgi, iki šiol projektų platformoje yra mažokai, jie finansuojasi ne itin greitai. Finansavimui įmonė siūlo 1% cashback nuo investuotos sumos iki gegužės 31 d., tačiau man pavyko suderinti HonestFIRE blogo skaitytojams cashback pratęsimą iki birželio 3 d. Tad, jei Jus domina galimybė investuoti Reinvest24 platformoje, galite pasinaudoti mano registracijos nuoroda (gausite €10 užsiregistravus platformoje, o aš gausiu mažą komisinį, kuris prisidės prie šio blogo išlaikymo). Su visomis cashback akcijos taisyklėmis galite susipažinti platformos svetainėje.

P.S. prieš atliekant investicinius sprendimus būtinai patys įsigilinkite į produktą ir jį ištyrinėkite. Šis straipsnis yra tik mano dalinimasis savo patirtimi ir nėra rekomendacija priimti investicinius sprendimus. Aš esu šališkas žmogus ir galiu būti priklausomas nuo gaunamų referal’ų, galiu dirbti rekomenduojamoje įmonėje arba būti jos akcininku. Do your own research.

*paspaudę ant nuorodos galėsite užsiregistruoti platformoje ir gauti pratęstą cashback terminą iki birželio 3 d., o aš už tai gausiu mažą komisinį, kuris prisidės prieš šio blogo išlaikymo.